Стоит ли покупать недвижимость на публичном аукционе: заключение экспертов
08 июля, 20:10Возможность сэкономить при покупке квартиры привлекает россиян все больше. В условиях снижения дохода жители страны стали внимательнее относится к предложениям. Традиционной ипотеке соотечественники предпочитают альтернативные варианты. Так, интересным решением стало приобретение недвижимости на публичном аукционе. Однако солидный дисконт здесь нередко сопровождается риском, а потому в вопросе решили разобраться независимые эксперты.
Неумолимая статистика
До кризиса конца 2014 года банки охотно выдавали ипотечные кредиты. Заемщиков, передающих в залог жилье, относили к категории надежных. Для одобрения заявки требовали минимальный пакет документов. Иногда кредитные учреждения заключали договор даже без сведений о доходах. После обвала рынка ситуация изменилась. Объемы выдаваемых займов падают, долги же по кредитам растут. Положение дел отражает статистика АИЖК за 6 месяцев 2015 года:
- заключено ипотечных договоров — 228 230;
- общая сумма предоставленных займов — 372,7 миллиардов рублей;
- снижение количества соглашений по сравнению с аналогичным периодом 2014 года — 38 %;
- сжатие рынка в денежном эквиваленте — 41 %;
- текущая просроченная задолженность — 50,9 миллиардов рублей.
Специалисты АИЖК отметили рост ссуд с задержкой платежа на 90 и более суток. С января текущего года эта категория расширилась на 33 %. Стремительнее всего увеличиваются займы с просрочкой от полугода. Проблемных договоров стало больше на 12 %, что составляет 10,6 миллиардов рублей. Большую роль сыграло падение рубля, ведь доля валютных ипотечных займов составляет 41 %.
Таким образом, покупка недвижимости на традиционных условиях уже не выглядит столь привлекательно.
Что происходит с безнадежными должниками
Неплательщики сталкиваются с требованиями об оплате штрафных санкций. При помощи таких инструментов банк стремится стимулировать клиента к погашению задолженности и недопущению просрочки в будущем. Распространение в практике получили следующие виды взысканий:
- фиксированный штраф;
- повышенный размер процентов на всю просроченную задолженность;
- доля от объема обязательств.
О правомерности применения каждого типа санкций юристы ведут споры. Единая судебная позиция по направлению отсутствует. Попытка же ВАС РФ в 2011 году решить проблему успехом не увенчалась.
Если применение штрафов не меняет ситуации, банк переходит к иным методам. В качестве предмета залога по договору ипотеки выступает недвижимость, а, следовательно, финансовая организация получает право реализовать объект. С этой целью могут быть организованы публичные торги, либо аукцион. Правила процедуры закреплены в статьях 447 – 449 ГК России и в законе 102-ФЗ.
Внесудебный порядок
Оптимальным решением при невозможности погасить ипотечный кредит юристы считают обоюдное соглашение о продаже предмета залога. В этом случае банк поручает организатору аукциона реализовать объект по рыночной стоимости. Стартовую цену лота определяет независимый эксперт, а объявление публикуют за 1 или 2 недели до проведения торгов. Информацию размещают в печатном издании — официальном информационном ресурсе в месте фактического расположения недвижимости.
Право на участие в аукционе получают лица, перечислившие задаток. Сумма взноса определяется организатором в пределах 5 % от стартовой цены. Договор покупки заключают с участником, предложившим максимальную выкупную стоимость. Основанием служит протокол итогов аукциона.
Деньги за предмет за лот покупатель обязан перечислить за 5 дней. При этом в расчет принимают только банковские сутки, а проигравшие получают внесенные задатки обратно. Возврат средств производят также в случае признания торгов несостоявшимися.
На заключение соглашения о продаже закон предоставляет 5 дней. Отсчет ведут с момента фактической оплаты выкупной суммы. Далее следует государственная регистрация прав.
Судебный порядок
В практике распространен именно этот вариант. Заемщики, столкнувшиеся с трудностями в погашении кредита, редко обращаются за помощью в банк. В результате фактическое разрешение вопроса начинается после предъявления официального требования о полном погашении займа. Традиционной составляющей таких извещений становится предупреждение о продаже недвижимости с торгов.
Если должник не исполняет обязательств, банк обращается в суд. Решение о выставлении имущества на торги принимают в заседании, а исполнительный лист передают приставам. Задачей сотрудников ФССП РФ становится предварительный осмотр и опись недвижимости, а также выселение с жилой площади всех пользователей. Потенциальных участников извещают о проведении торгов не ранее чем за 30 суток. При этом не допускается размещать объявления менее чем за 10 дней. Механизм заключения сделок аналогичен описанному выше.
Чем дисконт грозит победителю аукциона: коротко о рисках
Грамотные покупатели проводят проверку недвижимости перед заключением договора. С целью оценки «чистоты» запрашивают выписку в ЕГРП. В документе отражаются сведения о залогах, обременениях, арестах и прочая информация. К сожалению, реестр содержит данные лишь с 1998 года. Продавец же вполне может отказать в предоставлении архивных справок.
При покупке квартиры на торгах риск ниже. Однако исключить его полностью невозможно. После заключения договора победитель может обнаружить в помещении законных жильцов. Более того, для семьи должника объект нередко является единственной крышей над головой. Практика выселения неплательщиков и их родственников долгое время оставалась неоднозначной. Ситуация изменилась лишь в последние годы. Большое значение имеет прецедент А. Богатырева, добившегося освобождения квартиры недобросовестным заемщиком.
Справка: В 2012 году Богатырев приобрел на аукционе квартиру на 3 комнаты. После перечисления денег и заключения соглашения он обнаружил, что в помещении проживает семья должника. Новый собственник пытался выселить граждан, но суды в требованиях отказывали. Аргументом служителей Фемиды стало проживание в квартире несовершеннолетних. Права пользования недвижимостью сохраняли за дочерью прежнего владельца.
В борьбе за свою собственность Богатырев дошел до КС РФ. Он считал причиной сложившейся ситуации противоречивость норм. По его мнению, закон защищал интересы жильцов в ущерб добросовестному покупателю. Заявитель указал, что такое положение вещей превращает механизм залога в правовую фикцию. Судьи с Богатыревым согласились. 24.03.15 года КС РФ подтвердил приоритет норм о взыскании при разрешении споров об ипотечной недвижимости.
По итогам рассмотрения дела законодательное собрание получило указание провести реформы. Народным избранникам поручили устранить противоречие и урегулировать вопрос с правовым положением родственников заемщика ипотеки. Механизм, по мнению КС РФ, должен стать более прозрачным. До этого момента решать проблему придется российским судам.
На правах заключения
Вопрос с рисками и защитой интересов добросовестных приобретателей остается в силе. Так, в марте СФ РФ завершил разработку проекта о запрете взыскания задолженности по валютной ипотеке. Идея авторов заключается в установлении ограничений на изъятие у заемщиков жилья и отказа от начисления штрафных санкций за просрочку. Ввести мораторий сенаторы намерены до начала июля 2016 года.
Инициатива не встретила поддержки в ряде федеральных ведомств. Отрицательный отзыв на документ дали Минфин, Минэкономразвития, Минстрой, Минюст, а также ЦБ РФ. Правительство РФ посчитало, что проект нивелирует принципы равенства. Заемщики, отдавшие предпочтение кредитам в иностранной валюте, получают привилегии. Нормы же о запрете переуступки прав лишают их возможности пользоваться мерами государственной поддержки.
Скептически настроены и суды. Так, 29.06.15 года Мособлсуд отменил акт нижестоящей инстанции, обязавший «ВТБ 24» скорректировать соглашение валютной ипотеки. Попытка заемщика пересчитать сумму долга с учетом курса доллара в 23,51 рубля провалилась.
Нет комментариев