ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР

«Консультант»

Автономная некоммерческая организация

Горячая линия

+7 (495)

317-16-00

Приобретательная давность: как законно стать собственником бесхозной дачи

Гордеева Елена 21 июля, 13:42

Приобретательная давность – особый юридический механизм, во многом напоминающий английский институт сквоттинга. В России его используют для законного установления прав на имущество, реальные хозяева которого длительное время не дают о себе знать. Способ применяют наряду с более известными методами (покупка, наследование, дарение).

Английская классика

Первые упоминания о сквоттинге появились в Великобритании в XVII веке. Суть механизма заключалась в приобретении прав на покинутый или свободный объект. Обнаружив пустующий дом, англичане открыто его заселяли. Даже при отсутствии документального подтверждения такие люди приобретали права на недвижимость. Довольно длительный период времени сквоттинг признавался законным инструментом.

Отказаться от системы в ее старинном проявлении властям пришлось после нескольких громких дел. Так, британский девелопер намеревался построить роскошные апартаменты на свободном участке земли. Однако в разгар оформления объявился владелец. Бездомный Гарри Хэллоус заявил, что проживает на пустыре более 20 лет. В итоге бродягу признали собственником недвижимости с рыночной стоимостью около 2 миллионов фунтов.

Через 4 года после процесса объявилась группа сквоттеров, претендовавших на огромный 3-этажный коттедж в центре Лондона. Дом оценивали в 12 миллионов фунтов, а напротив располагалась резиденция Маргарет Тэтчер. Предприимчивые англичане настаивали, что проживают в доме давно. После многочисленных споров в Великобритании издали закон, который превратил традиционную форму сквоттинга в уголовное преступление.

Скандальные истории освещали и СМИ России. Так, в 2010 году Ленинский суд Петербурга рассматривал заявление о признании права собственности на квартиру в 92 кв.м. Бывший оперативник сообщил, что занимал жилую площадь в течение 17 лет. Основанием было задание по выявлению преступников, похитивших и убивших прежнего хозяина. Расследование не дало результатов, а суд отказал терпеливому сотруднику правоохранительных органов.

Законное приобретение прав на объект в силу давности

В России юридический механизм появился в постперестроечный период. Во времена советской власти бесхозного имущества не существовало. Все пустующие объекты принадлежали государству. Началом внедрения института специалисты считают 24.12.1990 года – момент закрепления муниципальной, государственной и частной форм собственности.

Разъяснения же о применении норм практикующие юристы получили всего 5 лет назад. Вопрос рассмотрели на совместном заседании ВАС и ВС РФ. В постановлении № 10/22 от 20.04.2010 года отразили ключевые выводы по направлению. Так, признавать законными хозяевами недвижимости рекомендовали граждан, открыто и длительное время владеющих ею. Минимальный срок давности пользования землей или строениями составил 15, а для других ценностей – 5 лет (ст. 234 ГК РФ).

Реализация на практике: стандартный механизм

Распространенным примером применения норм о приобретательной давности является беститульное проживание в помещении. Так, родственники могут ухаживать за собственником до его смерти, а затем продолжить занимать квартиру. Если наследники не предпринимают каких-либо действий по выселению или оформлению документов, такие люди вправе стать законными владельцами. При этом потребуется выполнить ряд условий, озвученных в постановлении ВС и ВАС РФ. Обязательными признаны следующие обстоятельства:

  • срок в 18 лет (исковая давность + давность приобретения);
  • непрерывность владения имуществом на протяжении всего периода;
  • использование объекта как собственного;
  • открытость и добросовестность владения.

Факты, свидетельствующие о намерении вернуть объект истинному собственнику, исключают признание права. Доказательством непрерывности эксперты считают указание адреса недвижимости в личной корреспонденции, получение посылок, проведение ремонтов.

Альтернативные варианты

Законно стать хозяином бесхозного имущества можно и другим путем. Так, если в деревне имеется брошенный дом или участок, в дело вступает ст. 225 ГК РФ. Инициатором процедуры становятся представители местной власти. Сотрудники администрации направляют заявление в суд о переводе объекта в муниципальную собственность, а затем ставят его на регистрационный учет. Через год недвижимость разрешается продавать частным лицам.

Юристы напоминают о различии механизма приобретательной давности и процедуры регистрации прав, возникших до появления реестров. Практику по второму направлению ВС РФ обобщил на минувшей неделе. В обзор вошли материалы, накопленные за 3 года, и коснулись признания прав на землю в садоводческих товариществах. Высшая инстанция пришла к выводу об отсутствии единых правил. Региональные суды действуют по собственному усмотрению. Владельцы же дач редко не располагают документами, подтверждающими их права.

ВС РФ предложил четкий алгоритм действий:

  • уточнение включения участка в границы СНТ;
  • определение даты формирования садоводческого товарищества (до или после 23.04.1998 года);
  • подтверждение членства в СНТ и фактического пользования участком.

Немного о рисках

Вероятность провала дела в суде остается даже при наличии механизма в российском законодательстве. Доказать право на имущество в рамках приобретательной давности сложно. Суд отказывают в требованиях более чем в половине случаев. Такие данные привел Антон Соничев, выступающий от имени фирмы «Деловой фарватер».

Адвоката поддерживает коллега Наталия Куркина. Глава правового отдела «Интеркомп» напоминает о множестве нюансов. В процессе придется привести доказательства законности владения, раскрыть полную информацию об имуществе. В этом случае риск потерять объект достаточно велик. Нередко суды оценивают действия истцов как захват и назначают штрафы.

Возбуждение производства по делу грозит и появлением третьих лиц. Претензии могут заявить соседи, помогавшие содержать или пользоваться имуществом в период приобретательной давности. В этой ситуации придется защищаться от посягательств, опираясь на ст. 234 ГК РФ.

Юрист компании «Падва и Эпштейн» Евгения Лим перечислила еще ряд тонкостей. Поскольку для подачи заявления заинтересованному лицу необходимо непрерывно владеть объектом не менее 18 лет, то период формирования практики незначителен. По сути, сейчас идет накопление материалов. Суды же не имеют единого мнения, не выработали позиций.

Нет комментариев


Вам будет интересно