ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР

«Консультант»

Автономная некоммерческая организация

Горячая линия

+7 (495)

317-16-00

Самовольная перепланировка: порядок узаконивания, способы, правовые последствия

Гордеева Елена 27 июля, 19:32

Воплощение мечты о комфортном жилье не должно идти вразрез с действующим законодательством. О недопустимости самовольной перепланировки недвижимости юристы повторяют неустанно. Однако проблема остается одной из наиболее актуальных в России. О порядке внесения конструктивных изменений и последствиях нарушений решили рассказать эксперты.

Когда встает вопрос об оформлении

Несанкционированные изменения в планировку квартир и частных домов большинство граждан вносит произвольно. Собственники задумываются о получении разрешений лишь в определенных случаях. Так, вопросы о легализации часто задают перед заключением сделок. Приватизация, залог, купля-продажа, дарение, наследование – все это требует проведения технической инвентаризации. Выявление же самовольной перепланировки препятствует регистрации прав. По сути, объект недвижимости выбывает из оборота до момента оформления всех разрешений.

Как легализовать перепланировку  

Первым шагом к  узакониванию является консультация. В территориальной службе, отвечающей за выдачу разрешений, следует уточнить перечень документов и условия оформления. Функции по согласованию местные власти могут возлагать на отделы архитектуры, жилищные инспекции, специальные подразделения администрации.

Чиновникам потребуется предъявить документ, в котором будут отражены красные линии. Если технический паспорт на помещение получен до перепланировки, на экспликацию следует нанести все изменения. На предварительной беседе специалист определит вид реконструкции. Одновременно необходимо заказать архитектурный проект. Такую документацию разрабатывают специализированные организации или предприниматели, имеющие допуск СРО.  Проект в обязательном порядке проходит согласование в надзорных органах.

Далее собственнику предстоит выбрать способ легализации. Признать перепланировку законной можно в суде (ст. 29 ЖК РФ), либо в административном порядке. Второй вариант допускается, если в местном законодательстве присутствуют соответствующие нормы.

Административный механизм

Процедура предполагает формирование полного комплекта документов для получения разрешения на перепланировку. Заявление передают в отдел согласований лично, либо через МФЦ. Список приложений установлен статьями 26 и 40 ЖК РФ:

  • обращение за разрешением на переустройство;
  • свидетельства о праве на недвижимость, либо иное подтверждение законности владения помещением;
  • выписка, сделанная компетентным органом из домовой книги;
  • согласие на перепланировку от всех собственников (нанимателей);
  • технический паспорт с экспликациями и поэтажными планами;
  • архитектурный проект;
  • соглашение с разработчиком инженерно-технической и строительной документации;
  • акты согласования с надзорными органами;
  • экспертное заключение о безопасности работ.

На рассмотрение документов у территориальных органов уходит до 45 дней. По итогам выдается согласие, либо отказ. Если перепланировка одобрена, разрешение предъявляют в центр технической инвентаризации. С новым паспортом собственник регистрирует права на недвижимость или совершает запланированную сделку. Отказ вынуждает воспользоваться вторым способом.

Узаконивание в судебном порядке

Иногда добиться признания допустимости и безопасности внесенных конструкционных изменений можно только через подачу жалобы. Оспаривать необходимо отказ в согласовании перепланировки. Заявление направляют в течение 3 месяцев с момента получения акта. Рассматривают такие дела по месту жительства собственника.

Если владелец не обращался в компетентные органы, он может подать иск о признании переустройства законным. В этом случае производство откроют по месту расположения объекта. Список приложений не изменится. Однако к нему добавится квитанция о перечислении государственной пошлины.

В заседании потребуется доказать, что конструкционные изменения:

  • не нарушают интересы посторонних лиц;
  • не несут угрозы здоровью, жизни людей;
  • отвечают действующим строительным нормам.

Суд вправе назначить экспертизу для всесторонней оценки перепланировки. Если никаких нарушений выявлено не будет, вынесут положительное решение. Судебный акт заменит разрешение. На его основании собственнику выдадут обновленный технический паспорт и зарегистрируют все изменения.

Мнения юристов

Своим опытом в легализации незаконных перепланировок поделился профессиональный правозащитник Никита Захаров. Эксперт считает наиболее эффективным способом обращение на основании архитектурного проекта. В документе отражают фактические изменения, не указывая о проведении работ.  Собственнику важно подтвердить выполнение всех строительных норм. В этом случае преобразования согласовывают «задним числом». К судебному порядку следует переходить только при получении отказа администрации. Игнорирование административной процедуры несет серьезный риск отклонения заявления.

Дополнил коллегу гендиректор «ЮрПартнерЪ» Антон Толмачов. Специалист напомнил, что особые правила действуют в отношении переустройства объектов на территории исторических районов. Столица не стала исключением.  Узаконить перепланировку в некоторых домах можно лишь после получения заключения в департаменте по культурному наследию. Для этого придется разработать специальный проект приспособления, добиться одобрения в Москомнаследии. В итоге процедура становится длительным, трудоемким мероприятием, включающим многочисленные обжалования и судебные разбирательства.  Поскольку большое количество домов построено в границах охраняемых культурных зон, проблемы возникают регулярно.

Нужна ли процедура легализации

Сложность процедуры нередко заставляет владельцев помещения сохранять информацию о перепланировке в тайне. Юристы такую практику не одобряют и напоминают о риске негативных последствий.

Примером служит прецедент, созданный Нагатинским судом Москвы в 2013 году. Представители столичной жилинспекции лишили ответчиков прав на квартиру за снос несущей опоры. Привести помещение в первоначальный вид инспекторы требовали с 2010 года. Однако хозяин противился, ссылаясь на разные обстоятельства. В итоге имущество он потерял. Юристов такое решение суда не удивило, ведь оно было основано на положениях ЖК РФ.

В 2012 году сотрудники жилищных инспекций договорились о тесном взаимодействии с органами ФССП РФ. Граждан, игнорирующих требования о легализации перепланировки, не выпускают за пределы государства.

В завершение напомним, что 17.02.2015 года Госдума приняла в первом чтении законопроект о поправках в КоАП РФ. Документ вводит ответственность за самовольную реконструкцию или переустройство жилых объектов. Инициативу одобрила правительственная комиссия.

Нет комментариев


Вам будет интересно