ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР

«Консультант»

Автономная некоммерческая организация

Горячая линия

+7 (495)

317-16-00

Комплексное сопровождение сделок с недвижимостью
Здесь вы можете быстро получить консультацию юриста онлайн или по телефону.

Комплексное сопровождение сделок с недвижимостью

На протяжении нескольких лет команда экспертного центра «Консультант» обеспечивает правовое сопровождение сделок с недвижимостью. Опытные специалисты консультируют клиентов, проводят экспертизу юридической чистоты, разрабатывают меры обеспечения безопасности. Глубокие познания отраслевого законодательства в сочетании с постоянным мониторингом практики гарантируют защиту интересов всех участников.

Краткая характеристика

Согласно статье 130 ГК РФ недвижимостью в России признают участки, строения, недра и прочие объекты, неразрывно связанные с землей. К этой категории относят также воздушные и речные суда, морские лайнеры и даже космические аппараты.

Относительно новой правовой конструкцией стал единый недвижимый комплекс. Понятие введено в оборот в 2013 году законом 142-ФЗ. В статье 133.1 ГК РФ дано исчерпывающее его определение. Под термином подразумевают совокупность сооружений, участков, строений, используемых с одной целью.

Статус единого комплекса имеют, например, электросети, трубопроводы и железные дороги. Специфической чертой этого типа имущества является неделимость. Даже крупные предприятия ставят на учет в качестве одного объекта.

Все вещные права на недвижимость отражают в государственном реестре (далее ЕГРП). Специальные записи вносят в общероссийскую базу сотрудники органов исполнительной власти (Росреестр). Деятельность должностных лиц регулируется сразу несколькими федеральными актами и инструкциями.

Регистрации подлежат сделки, направленные на возникновение или переход прав:

  • собственности;
  • сервитута;
  • хозяйственного ведения;
  • наследуемого владения;
  • бессрочного пользования;
  • оперативного управления;
  • долгосрочной аренды;
  • ипотеки и пр.

Задачей регистраторов является проверка законности сделки, наличия или отсутствия запретов и своевременное внесение изменений в ЕГРП. Отказать в совершении действий могут только в строго определенных случаях. Решение о возврате заявления разрешается оспаривать в судебном порядке.

Nota bene! Гражданское законодательство РФ не ограничивает недвижимость в обороте. Собственники свободно отчуждают принадлежащие им объекты. Однако из любого правила есть свои исключения. Так, например, недопустимой признана продажа земель сельскохозяйственного назначения иностранным лицам. Запрет установлен положениями закона 101-ФЗ от 24.07.02 года.

Как оформляют сделку? Базовые правила

Действительность соглашений о переходе прав на недвижимость напрямую связана с соблюдением нормативных предписаний. Договор между участниками должен составляться в письменной форме, содержать все существенные условия и пройти регистрацию в ЕГРП. Процедура сопровождения сделки разбита на несколько этапов, каждый из которых предполагает участие квалифицированного юриста.

Предварительная консультация

Специалист беседует со сторонами, выясняет цели заключения договора и характер отношений. В обязанности юриста входит:

  • разъяснение участникам последствий подписания соглашения, правил оформления перехода прав;
  • ответы на вопросы;
  • содействие в согласовании существенных условий;
  • исследование представленных документов;
  • составление примерного перечня приложений к заявлению о регистрации;
  • разработка предварительного договора между сторонами.

Если клиент намерен оформить отношения самостоятельно, специалист детально описывает порядок действий.

Nota bene! Основой правового регулирования процедуры выступают ГК РФ и федеральный закон 122-ФЗ от 21.07.97 года. Первый документ определяет правила оформления соглашений, второй — порядок внесения записи о переходе прав в единый реестр. Однако при заключении сделки с недвижимостью придется принять во внимание еще ряд подзаконных актов, информационных писем, инструкций и распоряжений. Отказ от профессионального юридического сопровождения несет в себе серьезный риск. Попытка экономии может обернуться внушительными убытками.

Традиционно предварительная консультация завершается подписанием соглашения об оказании услуг. Специалисты экспертного центра берут на себя все формальности и гарантируют клиентам 100-процентную защиту от злоупотреблений.

Экспертиза

Эта стадия обеспечивает успешное прохождение всех регистрационных процедур и гарантирует соблюдение прав обеих сторон. Специалисты проводят глубокий анализ юридической чистоты сделки. В заключении отражают выводы и рекомендации по каждому направлению.

1) Объект

Эксперт устанавливает категорию недвижимости и нормативные требования к ней. Особое внимание уделяют фактам самовольной реконструкции, перепланировки или установления границ. Такие действия должны быть узаконены путем получения разрешений и внесения изменений в паспорт технической инвентаризации. Расхождения выявляют, сравнивая фактические параметры объекта с информацией в документах.

Продать, подарить или иным образом передать свои права на недвижимость собственники могут только при отсутствии обременений. Установление компетентными органами арестов, запретов или залогов лишает такой возможности. Достоверные сведения об ограничениях юристы получают из ЕГРП. Выписку запрашивают в письменной форме.

Само обременение не лишает права на заключение сделки. Однако сторонам потребуется пройти дополнительные согласования и получить одобрение заинтересованных лиц. Кроме того, новый владелец имеет право знать об особенностях недвижимости.

Специалист оценивает и риск предъявления претензий третьими лицами. Проблемными считаются сделки с недвижимостью, являющейся предметом судебных тяжб. Сложности вызывают сделки с имуществом недееспособных лиц, объектами с задолженностью по коммунальным платежам.

Юридическая экспертиза договоров об отчуждении прав на жилые помещения предусматривает работу со службой миграционного контроля. Во избежание конфликтов прежний собственник организует добровольное снятие с регистрационного учета всех пользователей. Проверке подвергается также информация о временной прописке посторонних лиц, в том числе иностранных граждан.

2) Участники

Выступить в качестве одной из сторон гражданской сделки физическое лицо может по достижении 18 лет. Организации признают правоспособными с момента государственной регистрации. Из этого правила есть несколько исключений. Так, например, судебное решение об эмансипации позволяет несовершеннолетнему приобрести полную дееспособность. При наличии медицинского заключения или иных объективных оснований служители Фемиды лишают гражданина возможности самостоятельно отстаивать свои интересы и заключать договоры.

Проведение юридической экспертизы позволяет своевременно выявить такие факты. Во избежание попыток признания сделки недействительной специалисты центра «Консультант» привлекают к сотрудничеству судебных экспертов-медиков, дипломированных врачей. В обязательном порядке запрашивают справки из наркологических и психоневрологических диспансеров.

Проверке подвергаются и полномочия представителей. Объем прав доверенного лица должен соответствовать характеру осуществляемых действий.

3) Сделка

В заключении правового эксперта находит отражение содержание договора. Юрист проверяет: 

  • соответствие схемы общим принципам и нормам;
  • факт согласования всех существенных условий;
  • адекватность установленной цены;
  • выполнение требований, связанных со спецификой соглашения;
  • реальность сроков;
  • наличие всех обязательных реквизитов, а также полнота комплекта документов.

Правовой эксперт детально исследует избранные клиентом способы расчетов. Большое внимание уделяет проверке сделок, исполнение которых связано с использованием бюджетных средств. В этом случае юрист анализирует соответствие требованиям государственной или муниципальной программы.

Nota bene! Привлечение специалиста на самой ранней стадии существенно сокращает риск мошенничества. Участие профессионала снижает вероятность срыва сделки, а также уменьшает сроки процедуры.

Оформление документов

На этом этапе разрабатывают договор, знакомят участников с порядком его выполнения, собирают все необходимые справки. Многолетний опыт позволяет успешно справляться даже с нестандартными задачами. Специалисты составляют соглашения:

  • купли-продажи;
  • обмена;
  • ренты;
  • дарения;
  • долгосрочной аренды;
  • залога и др.

Для ознакомления с договором участников приглашают в офис. Одновременно оформляют доверенность на представительство интересов. На основании этого документа сотрудники центра обеспечивают государственную регистрацию перехода прав. Перечень приложений к основному контракту будет напрямую зависеть от его правовой природы.

Сотрудники центра обладают большим опытом в оформлении:

  • кадастровых паспортов;
  • нотариальных свидетельств;
  • выписок, справок, дубликатов;
  • разрешений на строительство, реконструкцию или перепланировку;
  • согласий территориальных органов опеки и попечительства;
  • паспортов технической инвентаризации;
  • медицинских заключений;
  • одобрений сделки супругами и многое др.

Не вызывают трудностей и специфические документы. Развитая система взаимосвязей с государственными службами, кредитными учреждениями и страховыми компаниями позволяет быстро получать необходимые сведения.

Регистрация сделки в ЕГРП

Согласно статьям 551 и 219 ГК РФ возникновение прав на недвижимый объект прямо связано с внесением записи в единый реестр. Стороны должны обратиться в территориальный орган исполнительной власти с заявлением, оплатить пошлину и представить полный комплект приложений. Стоимость регистрационных действий зависит от типа договора. Однако некоторые виды соглашений требуют особого подхода.

С 2016 года в России действуют правила о нотариальной форме. Удостоверению подлежат сделки следующего характера:

  • продажа доли в общем недвижимом имуществе;
  • раздел собственности между супругами, в том числе бывшими;
  • отчуждение части земельного участка;
  • распоряжение объектами, принадлежащими недееспособным или ограниченным в дееспособности лицам.

Обязанность привлекать к оформлению сделки нотариуса установлена неслучайно. Целью закона 391-ФЗ стало снижение конфликтности в ряде отраслей гражданских отношений. Нормы документа призваны сократить количество злоупотреблений и свести на нет рейдерские захваты. Нотариальное удостоверение упрощает процедуру регистрации. Документы передаются в службу в день обращения в электронном формате.

Общая продолжительность процедуры не должна превышать 10 дней. Однако установлены и специальные сроки (в сутках):

  • ипотека жилья — 5;
  • залог прочих строений и земельных участков — 15;
  • нотариально удостоверенные соглашения — 3.

Если документы были предоставлены в службу через телекоммуникационные каналы с использованием цифровой подписи нотариуса, регистрация проводится в течение 24 часов.

Nota bene! Коренные изменения в правилах произойдут со следующего января. В силу вступит новый федеральный закон 218-ФЗ от 13.07.15 года. Эксперты центра «Консультант» уже начали подготовку к преобразованиям. На интересах наших клиентов процессы совершенствования системы не отразятся.

Что включает правовое сопровождение? Преимущества работы с квалифицированным юристом

Сотрудничество с дипломированным специалистом существенно снижает риски при заключении договора. В перечень услуг входят:

  • консультации по всем вопросам, связанным с недвижимостью, возникновением и переходом прав на нее;
  • разработка проектов договоров;
  • составление предварительного соглашения;
  • представительство в государственных и муниципальных органах;
  • привлечение независимых экспертов;
  • организация технической инвентаризации и оценки стоимости недвижимости;
  • составление актов приемки-передачи объектов;
  • проведение комплексной юридической экспертизы, включая полноценный Due diligence;
  • разработка механизмов обеспечения;
  • защита интересов клиента в переговорах с другой стороной сделки и третьими лицами;
  • обжалование незаконных действий, решений;
  • снятие с регистрационного учета граждан, в том числе в принудительном порядке (при работе с жилой недвижимостью);
  • оформление согласия супруга, разрешений органов опеки;
  • представительство доверителя при совершении нотариальных и регистрационных действий;
  • всесторонний контроль процедуры;
  • направление ходатайств о сокращении сроков рассмотрения документов;
  • предоставление дополнительной информации по запросам;
  • снятие арестов, залогов, запретов и прочих обременений;
  • консультации о налогообложении участников сделки;
  • сопровождение расчетов с разработкой безопасной схемы передачи денег;
  • комплексная правовая поддержка по сделкам с привлечением бюджетных средств (субсидии, сертификаты, «материнский капитал»);
  • взаимодействие с кредитными учреждениями, страховыми компаниями, инвестиционными фондами;
  • поддержка при приватизации недвижимости.

Преимуществами сотрудничества с профессионалом являются результативность, экономия времени и сил, гарантированная защита от мошенничества. Привлечение квалифицированного юриста исключает волокиту и бюрократические проволочки. Сделку оформляют в кратчайшие сроки.

Точный перечень услуг зависит от поставленной клиентом задачи. В команде центра «Консультант» работают специалисты широкого профиля. Юристы готовы к решению любых вопросов.

Правовая безопасность

Защита законных интересов клиента — одна из ключевых обязанностей экспертов центра. Помимо оценки юридической чистоты объекта, проверки добросовестности делового партнера и действительности документов, специалист:

  • изучает предысторию недвижимости;
  • разрабатывает схему расчетов, исключающую возможность обмана или задержки в перечислении средств;
  • пресекает попытки уклонения второй стороны от исполнения сделки;
  • предлагает эффективные меры обеспечения;
  • выстраивает систему защиты от попыток оспаривания договора.

Профессиональный юрист контролирует процесс передачи имущества. Специалист организует предварительный осмотр объекта. При необходимости к участию привлекают независимых специалистов. Так, например, при оформлении купли-продажи жилого дома нередко приглашают экспертов строительной отрасли. Они помогают своевременно выявить скрытые дефекты, установить соответствие помещения санитарно-гигиеническим нормами, определить степень износа.

При приобретении коммерческих сооружений на средства государственной поддержки или частного инвестора большое значение приобретает заключение оценщика. Сделки с точками общественного питания или торговыми объектами могут потребовать участия специалистов по пожарной безопасности.

Особое внимание уделяют процедуре вручения ключей, документов. Приемка производится по описи с одновременным составлением двустороннего акта. Юрист выступает в роли координатора. Он приглашает экспертов, оформляет необходимые бумаги, извещает клиента о выявленных недостатках или потенциальных рисках. 

Свобода от формальностей

Сопровождение сделки предполагает полное документальное обеспечение. Составление договора, направление запросов, получение справок и выписок в государственных органах — все это ложится на плечи опытного специалиста. Профессиональный подход позволяет сформировать комплект бумаг всего за несколько дней. От клиента потребуется только подписать доверенность и договор об оказании услуг.

Участие в оформлении сведено к минимуму. Специалист центра информирует доверителя о каждом шаге, представляет его интересы при совершении юридически значимых действий и постоянно находится на связи. Обращение в центр экономит время и силы сторон, снижает уровень конфликтности отношений.

Обзор практики: показательные прецеденты, методики и стратегии

Руководство центра «Консультант» привлекает к работе только авторитетных юристов. В портфолио каждого специалиста присутствуют десятки выигранных дел, успешных сделок и проектов. Наши сотрудники охотно помогают обычным гражданам и представителям бизнеса. За услугами регулярно обращаются главы крупных строительных компаний. За период работы на рынке специалисты накопили колоссальный опыт и научились эффективно использовать судебную практику.

Прецедент № 1 «Отсутствие кадастрового паспорта не препятствует регистрации»

С неправомерными действиями сотрудников территориального управления Росреестра владельцы недвижимости сталкиваются систематически. Так, одно из муниципальных образований региона передало индивидуальному предпринимателю торговый комплекс на условиях долгосрочной аренды. Соглашение оформили с соблюдением всех требований ГК РФ. Однако в регистрации сделки отказал.

Принимая решение, исполнительный орган сослался на отсутствие в комплекте приложений к заявлению кадастрового паспорта. По утверждению сотрудников управления, у правового эксперта отсутствовала возможность идентификации помещения. Урегулировать конфликт в мирном порядке не получилось.

Юристам потребовалось провести детальный анализ нормативно-правовой базы, исследовать аргументы ответчика, представить суду убедительные аргументы. В заседании удалось доказать следующие факты:

  • заключение договора аренды не влияет на уникальные характеристики объекта недвижимости;
  • сделка не меняет правовой статус строения, а лишь устанавливает обременение;
  • арендуемые помещения не выделены в отдельный объект и не подлежат индивидуальному учету.

Итогом стал вывод об отсутствии необходимости в корректировке данных государственного кадастра недвижимости. В качестве дополнительных аргументов были приведены ссылки на постановления Пленума ВАС РФ № 13 от 25.01.13 года и № 73 от 17.11.11 года. Суд учел доводы и встал на сторону истца. Решением по делу № А26-1810/2016 отказ в регистрации сделки признан недействительным.

Прецедент № 2 «Несговорчивые родственники»

Распространенной проблемой при приобретении квартир и домов являются разногласия с зарегистрированными пользователями. Члены семьи продавца далеко не всегда съезжают добровольно. Нередко жильцов приходится выселять принудительно. Высшие инстанции регулярно озвучивают позицию по этому поводу. Новый собственник, столкнувшийся с трудностями, вправе обратиться с иском в суд. Юридическим основанием требований являются положения статьи 292 ГК РФ.

Отстаивая интересы клиентов, правозащитники акцентируют внимание на следующих моментах:

  • право собственника свободно распоряжаться имуществом, в том числе передавать его другим лицам;
  • прямая связь между использованием помещения и родственными отношениями гражданина с прежним владельцем;
  • законность сделки.

В качестве аргумента юристы нередко приводят и позицию КС РФ, озвученную в постановлении № 4-П от 02.02.98 года. Конституционный суд России указал, что акт постановки физического лица на регистрационный учет по месту жительства имеет административную природу. Наличие прописки не является безусловным подтверждением права на пользование имуществом. Практика показывает эффективность такого подхода. Экспертам центра удалось выиграть множество дел. 

Прецедент № 3 «Опасения соседа не влияют на действительность сделки»

Профессиональная юридическая помощь потребовалась участникам договора купли-продажи. Предприниматель приобрел участок, граничащий с территориями некоего хозяйственного общества. Руководство компании выразило опасения относительно увеличения пожарного риска при застройке прилегающей зоны.

В суде истец настаивал на недействительности сделки, ссылаясь на высокую вероятностьнарушения прав владельцев соседних участков. В числе прочего общество заявило о риске ограничения доступа к котельной. По мнению представителя истца, новый собственник в любой момент мог создать пожароопасную ситуацию.

Юристам пришлось проделать большую работу, исследовать нормативные акты и судебную практику. Стратегия защиты была построена на грамотном толковании правовых норм. Представители ответчика указали, что в момент рассмотрения дела нарушений допущено не было. Все претензии истца основывались на предположениях. Кроме того, хозяйственное общество не являлось непосредственным участником сделки с недвижимостью и не имело материальной заинтересованности. Служители Фемиды встали на сторону ответчика и в исковых требованиях отказали.

Прецедент № 4 «Внимание, обременение!»

В ряде случаев препятствия для заключения договора удается выявить в ходе проверки юридической чистоты. Так, в центр обратился клиент, намеревающийся приобрести свободный земельный участок в черте города. Потенциального покупателя привлекла стоимость объекта. Специалисты провели детальный анализ предстоящей сделки и выяснили ряд интересных фактов.

Понижение цены было связано с наличием специфического обременения. Согласно выписке из ЕГРП на участке запрещалось возводить капитальные строения. Продавец приобрел землю менее 3 лет назад с дисконтом в 80%. Снять ограничение разрешалось лишь при условии внесения в бюджет полной суммы скидки. При этом гарантий в вынесении положительного решения по вопросу никто не давал.

Специалисты изложили выводы в заключении и предоставили всю информацию клиенту. Потенциальный покупатель от проблемной сделки отказался.

Прецедент № 5 «Выполнение правил убережет от оспаривания»

Соблюдение требований к форме и содержанию договора в разы сокращает риск недействительности. Ярким подтверждением тому стал судебный процесс в Санкт-Петербурге. Предметом спора оказался договор дарения доли в благоустроенной квартире. Истица заявила, что неправильно понимала суть сделки и намеревалась предоставить ответчику лишь право на проживание. Целью заключения соглашения являлось получение регулярной материальной поддержки. Одариваемый же воспользовался ее заблуждением и после регистрации прав на недвижимость деньги выдавать перестал. 

Суд внимательно рассмотрел все обстоятельства дела. В ходе исследования были установлены следующие факты:

  • сделку удостоверил нотариус;
  • стороны соглашения не состоят на учете психоневрологических клиник, являются полностью дееспособными;
  • текст договора зачитывался вслух, а с последствиями участников знакомили под личную подпись;
  • все существенные условия согласованы;
  • переход прав зарегистрирован в ЕГРП.

Проанализировав совокупность доказательств, суд пришел к выводу о соблюдении всех установленных правил и признал требования истицы необоснованными. Апелляционная инстанция в определении по делу № 2-21/2016 позицию поддержала.

Прецедент № 6 «Дело о завышении стоимости объекта»

В одном из регионов юридическая поддержка потребовалась начинающему предпринимателю. Бизнесмен решил воспользоваться правом на приватизацию и обратился с заявлением в территориальные органы управления имуществом. В качестве обоснования выкупной цены он предъявил отчет независимого оценщика. Чиновники согласились заключить договор купли-продажи, но установили непомерно высокую стоимость. Подписывать протокол разногласий и идти на уступки отказались.

Предпринимателю пришлось обратиться за помощью к дипломированным специалистам. Юристы проанализировали ситуацию, собрали доказательства и инициировали разбирательство в суде. Представители истца настаивали на подписании протокола разногласий, ходатайствуя о проведении независимой экспертизы. Они также ссылались на особый статус клиента. Бизнесмен отвечал всем требованиям, предъявляемым к субъектам малого предпринимательства. В результате была получена точная оценка стоимости недвижимости и решение вынесли в пользу истца.

Чиновники не согласились с выводами суда и направили кассационную жалобу. Однако попытка разбилась о «железную» аргументацию профессионалов. Вышестоящая инстанция поддержала коммерсанта.

Таким образом, успешное завершение процессов и благополучное оформление сделок стало для экспертов центра «Консультант» привычным явлением. Специалисты используют все предоставленные законом возможности, опираются на практику и многолетний опыт. Клиенты могут рассчитывать на полную правовую безопасность и не беспокоиться о рисках. Сделки с недвижимостью оформляют в считанные дни, а каждая деталь подвергается тщательной проработке.

Стоимость юридических услуг

Наименование услуги
Стоимость
Сроки

Подготовка документов

от 10 000 ₽
1 документ

Правовая экспертиза документов для Росреестра

от 10 000 ₽
1 документ

Представление интересов в Росреестре

от 10 000 ₽
1 документ

Представление интересов в суде по защите прав владельца или собственника недвижимого имущества

от 10 000 ₽
1 судебное заседание

Представленные на данной странице сведения о ценах на услуги и сроках их оказания носят информационный характер и не являются публичной офертой.