ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР

«Консультант»

Автономная некоммерческая организация

Горячая линия

+7 (495)

317-16-00

Оспаривание кадастровой стоимости: анализ практики и правовых позиций

Гордеева Елена 23 июля, 09:13

Споры о кадастровой стоимости остаются серьезной проблемой отечественной практики. Несмотря на активную работу по направлению, количество исков в судах продолжает расти. Статистика ежегодно демонстрирует несовершенство методик оценки, а единый подход выработать не удается. До расформирования разобраться в вопросе пробовал ВАС РФ. Во второй половине июня 2015 года свой вклад в общее дело внес пленум ВС РФ.

Коротко о проблеме

Применение сведений из государственного кадастра началось в России достаточно давно. Ранее такую информацию использовали для определения размера земельного налога, а также ставок аренды. С начала 2014 года показатели реестра являются базисом расчета налога на недвижимость. Инспекции отказались от работы с балансовыми данными.

Однако разница оказалась слишком заметной. Кадастровая оценка проводилась в массовом порядке и не отражала особенностей того или иного имущества.  Заинтересованные лица попытались отстоять свои права. Однако механизм обжалования  оказался несовершенным. В большинстве случаев заявители настаивали на применении рыночной оценки. Это позволяло заметно сокращать фискальное бремя, снижать расходы на аренду государственных и муниципальных участков. В практике встречались случаи, когда сведения кадастра и отчета независимого оценщика отличались в десятки раз. Ярким примером может служить дело А40-59687/2013.

Кто может выступить в роли заявителя? Мнение ВАС РФ

Первым у юристов-практиков возник вопрос о круге заявителей. Однозначной позиции длительное время не существовало. Региональные арбитражи причисляли к числу правомочных лиц собственников, а также арендаторов публичных земель. Условием рассмотрения обращения считало заключение договора о предоставлении участка с исчислением платы на основе кадастровой стоимости.  Такой подход продемонстрирован, например, при урегулировании споров А19-9496/2013, А76-10265/2013 и А33-20404/2012.

Другие суды придерживались противоположного мнения. Так, АС МО и АС Москвы считали утверждение кадастровой стоимости арендаторами попыткой одностороннего изменения договора. Подробные мотивировки приведены в решениях по делам А40-176353/2013 и А40-59687/13. Встречались в практике ситуации, когда первые инстанции приходили к единому мнению, но кассация вносила правки (А40-115557/2013).

Незадолго до расформирования точку в спорах попытался поставить ВАС РФ. В постановлении № 13839/13 от 15.07.2014 года право на оспаривание кадастровой стоимости было признано за собственниками и арендаторами участков.

Иные правовые аспекты оспаривания кадастровой стоимости

ВАС РФ  нашел ответы и на прочие вопросы. Так, в июльском постановлении была дана оценка правового статуса комиссий. Высшая инстанция пришла к выводу, что такие органы не являются самостоятельными хозяйствующими субъектам. В связи с этим к участию в процессе необходимо привлекать представителей исполнительного органа. Процессуальное законодательство предполагает вступление в дело сотрудников территориальных служб, ответственных за кадастровую оценку.

Поскольку в ходе разбирательств доказательством является отчет независимого специалиста, его также можно вызывать на слушание. При этом выступление оценщика, изготовившего отчет, не исключает участие эксперта, фактически составлявшего расчеты.

Через неделю после публикации позиции ВАС РФ в силу вступили нормы закона 225-ФЗ. Документ внес ряд изменений в правила оценочной деятельности. В итоге прояснились вопросы с периодичностью обновления данных кадастра. Если ранее проводить оценку разрешали не реже 1 раза в 5 лет, то с лета 2014 года потребовали придерживаться ограничений. Утверждать новые показатели стоимости территориальные органы могут только по истечении 3 лет с момента издания предыдущего документа.  Для Москвы, Севастополя и Петербурга сделали исключение, допустив переоценку каждые 2 года.

Закон предусмотрел ретроспективный возврат переплаты. Так, при удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости применять новый показатель необходимо с января. Ранее добиться перерасчета было невозможно. Буквально через месяц после июльских событий в силу вступил закон 143-ФЗ. Нормативный акт передал споры в компетенцию судов общей юрисдикции.

Неумолимая статистика

На протяжении 4 лет действия механизмов оспаривания кадастровой стоимости специалисты отмечают рост количества судебных споров. Росреестр приводит следующие данные:

  •  2011 год – 1189 дел;
  • 2012 год – 1200 обращений;
  • 2013 год – 6190 заявлений.

Примерно 75 % от общего объема судебных процессов направлено на замену кадастровых показателей рыночной стоимостью объекта.

За 2014 год статисты зафиксировало подачу свыше 14 тысяч исковых заявлений. Однако при этом увеличилось количество отказов. За минувший период суды удовлетворили примерно 8 тысяч обращений. В 2013 году доля побед составляла 67,3 %. Тенденция, вероятно, сохранится. Секретариаты судов уже отчитались в подаче 9 146 исков об оспаривании утвержденной кадастровой стоимости.

Обобщение практики и комментарии специалистов

Свою лепту в формирование практики по направлению внес Верховный суд России. Высшая инстанция разработала постановление. Его составлением занялись довольно давно, но обсуждение  затянулось. Окончательная редакция документа была утверждена лишь 30.06.2015 года.

Авторы постарались сохранить наработки арбитражей. В постановлении закрепили новые гарантии для заявителей. Так, признана необходимость рассмотрения дела по существу, если на момент вынесения решения кадастровая стоимость не утверждена.  Изменение же требований возможно лишь посредством подачи нового заявления. Настаивать на пересмотре разрешили экс-собственникам. Единственным условием правомочности таких лиц является наличие законного интереса. В статусе заявителей могут выступать представители государственных органов и муниципалитетов. Предметом же оценки теперь становится все имущество, в отношении которого разрешается проводить кадастровую оценку.

Практикующие юристы положительно оценили новое постановление. Адвокат Зайцев, выступивший от имени DS Law, отметил разъяснения о правилах оспаривания в рамках КАС РФ. Кодекс вступит в силу лишь 15.09.2015 года, а практикам потребуются инструкции.  Зайцев посетовал на недостаточную проработку налоговых аспектов. Эта категория споров продолжает расширяться, а позиции судов остаются абстрактными и общими. В частности, дополнительного анализа требует практика применения ст. 24.20 закона 135-ФЗ и ст. 391 НК РФ.

Адвоката Елену Мякишеву из объединения «Яковлев и Партнеры»  порадовало признание недостоверными сведениями технических ошибок. Ранее суды отказывались от установления факта, а заявители были вынуждены добиваться исправлений иными методами. Поддержал коллег и Антон Бабенко, представлявший в дискуссии компанию «Падва и Эпштейн». По его мнению, постановление ВС РФ сделало процедуру понятнее.

Мякишева выделили ряд отрицательных сторон. Адвокат посчитала, что некоторые положения документа грозят затруднением оспаривания. Так, сомнения в обоснованности аргументов заявителя дают суду право обсудить факты, на которые стороны не ссылались. Это заставит заинтересованных лиц противостоять доводам не только ответчика, но и самого судьи.  Вызывал сомнения у Мякишевой и пункт 27. Раздел постановления предусматривает запрет повторного обращения с требованием о пересмотре на конкретную дату. ВС РФ попытался исключить многократную корректировку данных по одному и тому же основанию. Однако буквальное толкование поставит непреодолимый барьер во всех ситуациях.  Такой подход ограничит права заявителей.

Нет комментариев


Вам будет интересно