Первый пункт статьи 222 Гражданского кодекса РФ определяет 4 критерия, согласно которым сооружение или постройку, будь они завершёнными или только строящимися, можно признать самовольными:

• участок, используемый для строительства, не был предоставлен застройщику согласно установленному законом порядку;
• строительно ведётся на участке, который законодательно защищён от каких-либо строительных работ; застройщик ведёт строительные работы, не обладая разрешениями на них;
• разрешения на строительство были получены с нарушениями норм и правил градостроения и строительства.

В список разрешений на строительство входят архитектурно-планировочное задание и архитектурный проект, а также разрешительные документы, полученные от собственника участка и органа архитектуры и градостроительства. Соответственно, при отсутствии любого из этих документов постройка будет признана самовольной, что влечёт определённые правовые последствия для застройщика:

• застройщик лишается статуса собственника постройки, он не может её продать, подарить, сдать в аренду;
• государство отказывается регистрировать такую постройку в качестве недвижимости, следовательно, никаких законных сделок с ней заключить нет возможности;
• в отношении самовольной постройки не действует положение о приобретательной давности - даже после 15 лет добросовестного владения нельзя стать её собственником;
• штраф до миллиона рублей и приостановка деятельности юридического лица сроком до 90 дней;
• обязанность за свой счёт демонтировать сооружение или вовсе вернуть изначальный вид земельному участку.

Есть законные способы перевести незаконную постройку в пределы правового поля, но для такой процедуры требуются некоторые основания:

• застройщик является законным владельцем земельного участка, на котором ведётся самовольное строительство;
• это строительство и само существование сооружения не вступает в противоречие с правами сторонних физических и юридических лиц, не несёт потенциальной опасности для их здоровья и жизни;
• застройщик ранее предпринимал какие-либо попытки вести строительство в рамках закона.

Способы легализации

Здесь возможны два варианта: либо застройщику переходит право владения земельным участком, либо владельцу земельного участка переходит право владения самовольной постройкой. Первый вариант возможен только если земля является государственной или муниципальной собственностью, или если частный владелец земельного участка заключает договор о передаче застройщику права владения. При втором варианте владелец земельного участка возмещает застройщику все расходы, которые тот понёс при строительстве. Их сумму назначает суд.

Подача иска о легализации самостроя сопровождается целым пакетом документов, их приблизительный, но не исчерпывающий список включает в себя:

• документы, акты, договоры, фиксирующие процесс и результат строительных работ;
• свидетельство того, что у земельного участка и постройки не имеется сторонних владельцев;
• техническое описание сооружения;
• положительные заключения по самострою от государственных органов, контролирующих пожарную, санитарно-
• эпидемиологическую, экологическую, техническую безопасность;
• согласие на строительство от владельцев окружающих объектов.