Российское правительство планирует кардинально изменить систему долевого строительства. К началу 2020 года в стране должен появиться механизм, полностью исключающий перепродажу объектов на ранних этапах проекта. Переходный период предоставлен участникам рынка для подготовки. Застройщикам предстоит научиться работать в новых условиях. Распространение получит 3-сторонний договор между банком, гражданином и строительной организацией. Насколько серьезными станут изменения? В вопросе решили разобраться эксперты.

Полный отказ от рискованных схем

Минувшую пятницу совет при президенте посвятил решению жилищных вопросов. На встрече выступил вице-премьер Шувалов. Заместитель заявил о полном изменении существующей системы долевого строительства. От действующих сейчас механизмов решено отказаться. В основу нового алгоритма намерены положить проекты губернатора столичной области Воробьева. С целью создания схемы сформируют специальную группу. В ее состав войдут представители кредитных учреждений и эксперты. Принять поправки к законам планируют грядущей осенью.

Следующие 4 года станут переходным периодом. Участники рынка получат время на корректировку политики и адаптацию. Ключевым станет 3-стороннее соглашение между сторонами сделки. Разработчикам предстоит продумать систему финансовой защиты. Застройщики смогут заключать сделки с дольщиками только после получения банковской гарантии.

Независимые специалисты к идеям относятся настороженно. Они опасаются, что с повышением прозрачности отношений поднимутся и цены на жилые помещения.

Анализ положений 214-ФЗ

Федеральный акт, регулирующий отношения в сфере долевого строительства, вступил в юридическую силу весной 2005 года. Документ позволил гражданам приобретать квартиры на начальных стадиях строительства. Стоимость недвижимости на первичном рынке оказалась заметно ниже. Застройщики же получили возможность привлекать капитал, минуя кредитные учреждения.

Однако предложенный механизм оказался рискованным. Вскоре страну захлестнула волна банкротств. Компании, собравшие с людей деньги, в массовом порядке заявляли о несостоятельности. Власти попытались решить проблему за счет принятия закона 294-ФЗ. Нормативный акт защитил интересы дольщиков, ввел меры обеспечения. Участники начали страховать ответственность, получать банковские гарантии, вступать в ОВС. Добросовестные строительные организации объединяли капиталы в едином фонде. В случае банкротств убытки дольщикам возмещали из него.

Поправки дали положительный эффект. К январю 2015 года общее число обманутых девелоперами россиян сократилось с 80 до 60 тысяч.

Проблемы сотрудничества с банками

Анализ практики показывает, что предпочтение строительные компании отдают страхованию. За гарантиями в кредитные учреждения обращаются заметно реже. Эксперты объясняют такое явление сложностью процедуры. Использование механизмов доступно лишь некоторым корпорациям. Выдавая гарантии, банки оценивают результативность хозяйственной деятельности, финансовое состояние клиента, исследуют данные об опыте и переданных в эксплуатацию объектах.

Жесткие требования предъявляют и к самим кредитным учреждениям. Заключить соглашение со строительной компанией могут банки с уставным капиталом не менее 200 миллионов рублей и стажем профильной деятельности от 5 лет. Обязательными для гаранта являются наличие лицензии и отсутствие мер финансового оздоровления. Собственные денежные средства банка должны превысить миллиард рублей. Оформить  гарантию застройщик должен до фактической регистрации договора с первыми дольщиками.

О сложностях использования механизма рассказали юристы-практики. Так, Екатерина Домовская из «Правового Сервиса 48Prav.ru» отметила, что банковская гарантия выдается на каждый договор долевого строительства. Объем документации получается колоссальным. Кроме того, отыскать лояльную финансовую организацию, отвечающую всем требованиям ЦБ РФ, очень сложно. Под критерии подходят средние или крупные корпорации, не заинтересованные в сотрудничестве. Домовская сообщила о жалобах уральских застройщиков. В регионе нет банков, которые могли бы выдать гарантии, а потому искать деловых партнеров приходится в других субъектах РФ.

Эксперт из Института актуальной экономики юриста поддерживает. Никита Исаев напоминает об удорожании продукта в несколько раз. За минувший год стоимость обеспечения возросла многократно. Сейчас платить за гарантию застройщики вынуждены до 12 % от общей суммы сделки. Даже при столь высокой цене услуга предоставляется выборочно. Строительным компаниям приходится делать ставку на жилье класса «эконом». Особенно ярко проблема проявляется в Москве. Доступ к инструменту оказался закрыт для большинства участников рынка. Столица временно решила уйти от механизма, возложив ответственность на казначейство. На лицевые счета финансового департамента перечисляют авансовые платежи по проектам с оценкой свыше 500 миллионов рублей. Застройщикам такая схема выгодна, но она предполагает жесточайший контроль операций и сужает возможности управления капиталом.

Новые методы защиты дольщиков

Поскольку застройщики предпочитают банковским гарантиям страхование, механизм эффективно не используется. Вице-премьер считает такое положение вещей неправильным. В новом законопроекте предусмотрено сближение компаний с банками. Помимо гарантии в системе появится 3-сторонний договор. Он позволит зачислять деньги от дольщиков на специализированные счета кредитного учреждения, обеспечивающего сделку. Финансирование проекта будет осуществляться под контролем банка. Такая схема защитит граждан не только от банкротств, но и от несвоевременной сдачи жилья в эксплуатацию.

Идею поддерживает Антон Толмачев, возглавляющий компанию «ЮрПартнерЪ». Специалист указывает, что средства дольщиков исключат из рискованного инвестирования. Это убережет от полной потери капитала. В случае заморозки проекта люди получат неизрасходованные деньги и незавершенный объект. Финансирование строительства предлагают сделать поэтапным.

Юристов заинтересовали вопросы результативности схемы. Исаев, например, напоминает о необходимости детальной проработки критериев, по которым будет оцениваться запрос на выделение средств со счетов дольщиков. Волнует кандидата наук и вероятная волокита. Сейчас средний срок реализации проекта – 1,5 года. Введение дополнительной системы согласований может увеличить период. Проблемы, по мнению Исаева, возникнут и на стороне физических лиц. Люди предпочитают заключать сделки с авторитетными организациями. Появление в отношениях третьей стороны создаст сложности. Согласятся ли россияне доверять деньги банкам в условиях массового отзыва лицензий? Насколько увеличит такая координация стоимость квадратного метра? Эксперт опасается резкого падения интереса к предложениям и оттока капитала с первичного рынка.

Поддерживает Исаева и Толмачев. Юрист прямо заявляет о  риске снижения темпов строительства. Сейчас примерно половина домов в России возводится по долевой схеме. Внедрение новых алгоритмов выведет с рынка мелких девелоперов. Собственных средств для проведения работ у таких компаний нет, гарантия же окажется слишком дорогой. Кроме того, если раньше банки оказывали услугу неохотно, то теперь барьеров будет еще больше.

Итог беседы подвел Эдуард Гюльбасаров. Специалист 48Prav.ru назвал инициативу запоздавшей. По его словам, принимать меры, направленные на защиту дольщиков, необходимо было в 2005 году. Действующий ныне закон 214-ФЗ неплохо справляется с задачей. Нововведение же окажется выгодным только крупным девелоперам, способным обойтись без денег дольщиков. Преимущества получат также банки. Судя по отчетам статистов, участники рынка не торопились получать гарантии и обходились программами страхования. Теперь сотрудничество с лицензированной финансовой организацией станет обязательным. Повышение цен на жилье в таких условиях неизбежно.